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如果你正在寻找融资你的公寓大楼或商业网赌正规真人实体在线平台与当地银行, you may be under the impression there is no reason to use an intermediary.
但事实并非如此. 银行也有自己的利基市场. 社区银行之间存在着深刻的差异, 信用合作社, 地区性银行, 和国家机构. 一些银行提供全额分期偿还的30年期贷款, others have amortizations that are limited to 20 or 25 years. 一些贷款人可能会限制杠杆率在70%，而其他将允许一些多户型房产高达80%的LTV. Maybe you prefer a shorter prepayment period because you typically refinance or sell/1031交换 每2 - 3年.
由于以上原因和更多, 你可能会受益于与抵押/融资中介(如Realty Yield)，有一个长长的银行关系和选项列表. We can shop your loan for the best rate/terms for your situation and needs.
大小: 一百万到五千多万美元
术语: 长达30年
利率: 固定利率变化, floating rates based on margin over LIBOR
摊销: 长达30年
最大LTV: 75-80%
最低 DSCR: 从1.20x
利息期: Partial-term和足月
其中一个服务不足的地区，也是一个很难获得贷款的地区，公寓/商业地产贷款从500美元起,000到100万美元.
This is because it costs a lender about the same amount of money to originate a $500,1000万美元的贷款. 也, 由于大多数公寓/商业贷款发起者是受美元数量的激励，所以他们追求100万美元以下贷款的动机就少了, 它可能会翻倍, 三倍, 或者是工作量的四倍. Realty Yield has access to the best lending sources for this high demand, 服务水平低下的金融/抵押贷款领域.
大小: 250000 - 100万美元
术语: 3 5 7 10到30年
利率: 固定利率变化, floating rates based on margin over LIBOR
摊销: 长达30年
最大LTV: 高达80%
最低 DSCR: 从1.20x
利息期: Partial-term和足月
公寓物业, Life Companies offer an alternative to 房利美(Fannie Mae) and 房地美(Freddie Mac) financing, as they have longer loan term options and typically exceptional rates.
然而, Life Companies are less competitive when it comes to 利用 (LTV), 特别是当涉及到现金再融资时. 人寿公司通常是最具竞争力和可行的选择较大的结余(1000万美元以上)商业网赌正规真人实体在线平台贷款的办公楼, 零售中心, 单租户零售及其他商业物业. Life Companies do generally focus on the highest class/quality assets, hence they are very selective when it comes to approving financing/mortgages.
大小: 200万美元和
术语: 10 to 35-year loan terms (self-amortizing options available)
利率: 固定利率变化
摊销: 长达30年
最大LTV: 75%(尽管通常上限为65%)
最低 DSCR: 从1.25x+
利息期: 利息只适用于某些物业
CMBS贷款, 也被称为管道贷款, are non-recourse and offer low interest rates and relatively high 利用, 符合条件的房产的ltv高达75%. CMBS是“商业抵押贷款支持证券”的缩写,“因为这些贷款汇集成证券，并在二级市场上出售给投资者。”. 对于不太适合房利美(房利美(Fannie Mae))或房地美(房地美(Freddie Mac))等机构贷款机构的项目，CMBS融资通常是理想的.
因为CMBS主要是基于资产的, lenders are more likely to approve borrowers with credit or legal issues, 比如最近的一家破产公司. These loans are also ideal for situations that require a faster closing process, with less red tape 和更多的 focus on the property income than the borrower. CMBS贷款 are available for properties in most commercial real estate asset classes, 包括办公大楼, 零售中心, 公寓大楼, 酒店, 产业属性, 和更多的. CMBS Loans Can Offer Significant 优势 and Benefits for some Multifamily Investors.
注意:CMBS借款人应该理解这一点, 不像银行贷款, 在你的贷款被证券化并出售给投资者后，你将不会与你的贷款人直接打交道. 而不是, 你将和一名服务大师一起工作, a company which specifically works to administer (collecting payments, 财产检查, 等.)管道贷款.
大小: 一般来说，200万美元以上
术语: 5年，7年和10年的固定利率
利率: Typically based on a margin (~200bps) over the swap rate
摊销: 25至30年
最大LTV: 高达75%
最低 DSCR: 从1.25x+
当涉及到多户住宅的融资时, 公寓, 学生住房, 经济适用房, 辅助生活, 卫生保健设施, 移动家庭公园等等, 房利美(Fannie Mae) often offers the most competitive fixed rate and floating rate financing, (房地美可能除外).
然而, 排位赛可能是一个挑战, 因为房利美贷款需要非常有经验的借款人提供强有力的财务报表和严格的网赌正规真人实体在线平台担保. 房利美多户型贷款特别适合为经济适用房融资，可以为经济适用房的修复提供资金——特别是当与低收入住房税收抵免计划(LIHTC)相结合时. 房利美(房利美(Fannie Mae))的融资也是一个不错的选择，因为以前住房和城市发展部(HUD)的遗留项目正在根据租赁援助示范(RAD)计划转换为第8款住房.
大小: 通常是100万到1亿美元
术语: 5年，7年，10年，12年
利率: 固定利率变化
摊销: 30年
最大LTV: 75% ~ 80%
最低 DSCR: 1.25x
房地美为公寓社区的收购和资本重组提供多元化的多户型贷款产品组合.
在过去, 房利美是政府赞助的机构，是高结余多户家庭贷款的首选. 然而, in a bid to become more aggressive in the lending market due to increased competition, 房地美在2014年9月推出了一个小型余额计划，与房利美展开竞争. Like 房利美(Fannie Mae), it has strict underwriting guidelines for principals and properties. 但是一旦批准, 很少有多户型贷款机构能与之竞争, 在人寿公司之外进行更大规模的交易.
大小: 一般来说，100万美元以上
术语: Fixed and floating rate options with 3, 5, 7 and 10-year terms
利率: 不同
摊销: 长达30年
最大LTV: 高达80%
最低 DSCR: 1.25x
When it comes to building, acquiring, or refinancing multifamily properties, the U.S. 住房和城市发展部(HUD)提供了一些目前市场上最好的融资选择.
HUD-insured multifamily loans offer competitive interest rates, 长条款, 高杠杆津贴, 完全摊还，无追索权. 除了, HUD multifamily loans are fully assumable (with HUD/FHA 批准). While HUD loans are excellent for all kinds of properties, 包括市价公寓, they offer additional benefits for 负担得起的 properties, and are a great candidate for Low-Income Housing Tax Credits (LIHTCs), 位于机会区内，并与租赁援助示范(RAD)计划相结合的住房, 它允许某些符合HUD传统项目的房产将其住房转换为HUD Section 8项目. 然而, 尽管他们的好处, HUD多户型住房贷款确实需要大量的文书工作和文档，这就是为什么有一个值得信赖的顾问团队可以指导你完成HUD多户型住房申请的每个步骤, 批准, 和关闭过程.
HUD 223(f) Loans for the Acquisition and Refinancing of Multifamily 属性
住房和城市发展部223(f)贷款是一个非常有效的选择谁想要购买或再融资多户住宅. HUD 223(f)贷款起价为100万美元(尽管有时会有例外)，没有最高贷款金额. 这些贷款通常有35年的固定利率期限, 虽然期限可以短至10年, 只要贷款仍然完全摊还. 比如HUD 221(d)(4)贷款, HUD 223(f)拥有一定数量的经济适用住房或低收入住房单元的房产，可获得低收入住房税收抵免(LIHTCs).
HUD 221(d)(4) Loans for New Construction and Substantial Rehabilitation
住房和城市发展部221(d)(4)贷款可能是行业中最好和最实惠的贷款选择，开发商想要建造或大幅修复多户住宅. These loans begin at $4 million and can go up to $100million or more, 并按市价出售, 负担得起的, 和租金补助发展. +, HUD 221(d)(4)贷款期限为40年固定利率, 加上3年只付利息的建设期. For properties with a significant amount of 经济适用房 units, developers may be able to take advantage of low-income housing tax credits (LIHTCs). 除了, these loan scan take advantage of a builder sponsor profit and risk allowance (BSPRA), which allows the general contractor to take a small amount of equity in the project, which can significantly reduce the amount of cash needed at closing.
Hard money loans and private capital for hard money situations were a rarity in the past. 然而, 随着市场的发展和资本的涨落, 现在可能会出现需要硬通货的情况.
商业网赌正规真人实体在线平台的真正硬通货贷款的好处是，唯一的担保部分是网赌正规真人实体在线平台的原始价值. 这意味着快速关闭和高成本. 在过去，借款人会因为信用、法律或财务问题而使用硬通货. 商业网赌正规真人实体在线平台中的硬通货融资也用于借款人需要特别快的结束，因为最后期限, or because financing fell through on a property under contract. In general, hard money is still used every day and for a variety of reasons. 也就是说, 硬通货可能不是你唯一的选择, 在申请硬通货贷款之前, 你应该知道是否有其他选择. 请联系Realty Yield获取更多信息.
大小: 500000美元和
术语: Typically, 6 months to 3 years (extension options available)
利率: 通常,12% +
融资费用: 通常情况下,3.00% - 5.00%
摊销: Interest only (deferred payments occasionally available)
最大LTV: 通常限制在原有价值的65%
无追索权的多户型和商业地产过桥贷款利率和条款因赞助而异, 贷款金额, 属性类型, 利用, 以及桥梁融资需求背后的故事.
过桥贷款的一些常用用途是建筑竣工、稳定和修复. 过桥贷款是重新定位网赌正规真人实体在线平台以获得有竞争力的永久融资或在项目管理稳定或手头的“问题”得到解决后出售资产的理想选择. Multifamily bridge loans can be taken out with Fannie and Freddie loans, CMBS融资或其他银行贷款. 在房利美(房利美(Fannie Mae))和房地美(房地美(Freddie Mac))的永久融资选项之外，商业网赌正规真人实体在线平台过桥贷款通常也存在大多数相同的机会.
大小: 100万美元和
术语: Typically,6 months to 2 years (extension options available)
利率: 不同
融资费用: 通常情况下,利息
最大LTV: Typically, up to 75% of cost (LTC) capped at 70% of the completed or stabilized value.
有些公司提供由私人(或一组私人)资助的贷款, 而不是从公司的资产中. 私人贷款人通常愿意接受风险较高的贷款，以换取较高的投资回报率.
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