Investor Profile

截至2018年:位于波特兰大都市地区的几处中小型公寓物业的长期业主/运营商，以及位于Bend的一处单租户工业物业, Oregon. 多年来，客户在拥有的物业中策略性地采购建设资产，并购买各种类型的额外收益网赌正规真人实体在线平台. 客户的主要重点和优先事项是通过投资资本(股权)的最佳配置和杠杆的战略使用，实现财富(资本)的持续增长.

Engagement-s Objective

2012: Client was interested in both lowering his interest rate from 6.75% (2007 loan) to a current lower market loan rate of ~4.125%(2011-2012年)，并抽出一些现金用于2012年的另一笔收入型房产收购.

2015: Cash-out refinance plus secure/lock-in a lower interest rate.

2018: Execute 1031 exchange into a newer/larger property.

Process-s

2012年:准备贷款包和商店贷款人最优惠的价格(最低的利率)和条款. Additionally, 在当时混乱的市场环境下，为出借方、承销商和估价师提供客观的销售和估值数据并提供协助.

2015年:准备贷款包和商店贷款人最优惠的价格(最低的利率)和条款.

2018: Property was prepared for sale, rents brought to full market, 发行备忘录已备妥，标的物业已在公开市场上市.

The Opportunity-s

2012: Potentially pull-out over $200,每月还款额保持不变(不超过200美元)，并锁定一个新的较低的贷款利率.

2015年:降低贷款利率(目前徘徊在历史低点)，并抽回现金进行另一次收购.

2018: 1031交换旧建筑，获得更高价值，更新的物业.

The Challenges

2012(套现再融资):为了获得所需的贷款金额，我们最终需要评估一个适用的上限利率，这个上限利率与我们现在在“一些”买卖交易中看到的压缩资本化利率相当. Unfortunately, there were very few, recent, 同一类型的古董房产在直接的区域市场已经售出. What comparable sales would the appraiser use?

另一个值得注意的挑战是，评估师和贷款承销商如何解释业主正在实现的非常轻的运营费用负担. 因为业主既亲力亲为又直接管理(没有实际的物业管理费用), the expense level was less than most other like-kind properties. 估价师和出借人需要重新计算(调整/增加)多少费用?

2015年(套现再融资):这种特殊的再融资总体上将是一个相当典型的过程. Maximum cash-out funds were being sought. 为了获得客户满意的贷款承诺，我们需要与潜在的贷款人进行一些谈判.

2018年(销售):销售是非常直接的，在当时的卖方市场. Primary consideration, after price, 是要找到一个在交易截止日期上灵活的买家，让我们的客户有足够的时间找到一个合适的1031替代物业吗.

The Execution

2012年(套现再融资):所提交的贷款包必须客观地显示历史上非常低的空置率，并且持续的物业维护费用能够维持在习惯承保范围的低端. 我们还决定，Realty Yield需要研究和汇编我们自己的可比销售清单. The idea being, 我们想要“帮助”评估师“填补空白”，因为当时同类可比销售额非常少.

2015 (cash-out refinance): Loan package was prepared, lender options were evaluated and the loan was placed by Realty Yield.

2018 (sale & 1031交易所):处置财产被带到公开市场(卖方市场). Many interested parties brought offers. Many potential 1031 replacement properties were reviewed and analyzed. 一套合适的共管公寓质量的多户住宅被确定下来，并签订了合同.

The Result-s

2012年:与各直接贷款方就收入/支出项目进行了多次对话, 空置率和适用的资本化率，我们达成协议的贷款金额, interest rate and terms. And, as anticipated, 指派的估价师找不到可比的销售额来支持我们认为有价值的价格(相当于公开市场的价格). 我们的可比销售清单帮助估价师得出了一个可支持的估价结论. 核准并提供了与最初要求数额相等的100万美元的贷款.

2015: A new $1.3 million dollar loan was secured at 3.47%.

11/2018: Relinquished property sold for $2.700万，1031美元的外汇资金被用来购买一套新的物业，价值3,625,000美元. 这个替代物业是一个网赌正规真人实体在线平台收益客户拥有的场外物业/机会.

Realty Yield Comments

本案例研究代表了网赌正规真人实体在线平台收益与客户之间的一个典型的、长期的约定. 为了在给定的时间点上最好地服务于客户的目标，通常需要在多年的时间里做出多种战略决策. In this case, two cash-out refinances were completed (2012 & 2015年)，既降低贷款利率，又为额外的收入型房产购买筹集资金. And in 2018, 客户决定出售他长期拥有的旧房产，并(通过1031交易所)收购一个新的, higher value condo quality apartment property.